Fundo imobiliário: como funciona?

Fundo imobiliário: o quê é, como funciona, quanto custa para investir, quais são os rendimentos, quais os tributos, se é ou não seguro e quais as vantagens e desvantagens de investir nele.

 

O que é Fundo Imobiliário?

Ter uma renda extra com aluguéis, sem a preocupação com os inquilinos, IPTU ou reformas no imóvel.

Será que tem como?

Sim, com os Fundos Imobiliários isso é possível.

Um Fundo Imobiliário, também conhecido como Fundo de Investimento Imobiliário (FII), surge quando um grupo de investidores juntam recursos para aplicar no mercado imobiliário.

A forma mais comum é quando os recursos acumulados são direcionados para a construção ou aquisição de um imóvel.

Esses imóveis, depois de adquiridos, serão locados ou arrendados. Todos os ganhos obtidos são divididos entre os participantes. A distribuição desses lucros é feita de forma proporcional ao valor que cada um contribuiu.

Todo FII terá um gestor. É ele quem toma as decisões sobre o que fazer com os recursos daquele fundo.

Assim como qualquer outro investimento, colocar dinheiro em um Fundo Imobiliário poderá levar o investidor a lucrar ou tomar prejuízo.

O sucesso do imóvel irá determinar a valorização ou desvalorização das cotas daquele fundo.

O raciocínio é o mesmo se comparado a uma pessoa que constrói uma casa e oferece ela para alugar. Se houver alguém disposto a pagar, o locador vai ter seu retorno sobre o investimento. Caso contrário, terá que arcar com os custos de manter um imóvel vazio durante um tempo.

 

Fundo Imobiliário é renda fixa ou variável?

Ao comparar um Fundo Imobiliário com títulos públicos, que pagam juros a cada semestre, podemos pensar que o FII é um investimento de renda fixa, que traria segurança e seria indicado a investidores com perfil conservador (veja mais sobre os perfis de investidores e renda fixa aqui: Investimentos: por onde começar?).

Mas não se engane. Nos fundos imobiliários não há garantia de que os rendimentos serão mantidos a cada mês.

A renda será comprometida se os inquilinos não pagarem seus aluguéis ou se o imóvel for desocupado.

E outra questão que transforma o FII em renda variável é a oscilação da Bolsa de valores. As cotas do fundo podem oscilar na Bolsa tanto quanto uma ação. Isso se deve ao mercado ou até mesmo a gerência da carteira.

 

Fundo Imobiliário como funciona

Para entender como os fundos imobiliários funcionam, vamos primeiro entender dois conceitos.

 

Ticker

Em nosso material sobre como investir na Bolsa de Valores, mencionamos um tópico falando sobre os códigos dos ativos.

Da mesma forma como as ações, os FIIs são identificados com um código. Este código é chamado de “ticker”.

O ticker é formado por quatro letras maiúsculas seguidas do número 11.

Exemplo: ABCD11.

Caso o fundo estiver listado no balcão da B3 o código estará acrescido de uma letra B ao final.

Exemplo: WXYZ11B.

 

Portfólio

O Portfólio vem a ser a lista dos empreendimentos imobiliários disponíveis para os fundos investirem.

Os fundos acessíveis no portfólio classificam-se em três:

Fundos de Tijolo (ou de renda)

São os fundos que tem seus investimentos concentrados em imóveis reais.

Aqui temos os fundos que costumam gerar renda com aluguéis.

Alguns fundos têm aplicações em vários empreendimentos, em diferentes lugares, enquanto outros podem focar em um imóvel apenas.

Existem fundos que têm sua concentração em imóveis específicos como escritórios, prédios comerciais, galpões, hotéis, shoppings, hospitais, escolas, bancos, entre outros.

Por fim, pode haver fundos que não estão concentrados em um tipo específico. Eles são um mix de muitos tipos de imóveis.

Fundos de papel (ou de recebíveis)

Aqui temos fundos que, ao invés de comprar imóveis, eles compram títulos ligados ao mercado imobiliário.

Podemos citar:

• Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
• Letras Hipotecárias (LH);
• Cotas de fundos imobiliários;
• Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC);
• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
• Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC).

Além dos citados, temos também valores mobiliários daquelas empresas emissoras de ações, quando elas tiverem suas atividades principais permitidas aos fundos imobiliários.

Fundos híbridos

Os fundos híbridos são uma junção dos fundos de tijolo e fundos de papel.

 

Cotas de Fundos Imobiliários

Assim como outros fundos, os FIIs são divididos em cotas.

O investidor irá adquirir cotas de um fundo.

O retorno do investimento, seja ele pela distribuição dos rendimentos ou pela valorização do fundo, sempre será feito conforme a quantidade cotas que cada um tiver adquirido.

Os fundos imobiliários mais populares têm suas cotas vendidas na Bolsa de valores. Estes são os mais fáceis de se desfazer, pois contam com as facilidades oferecidas pela B3.

Há fundos que não são listados no pregão e, por isso, são negociados direto entre os investidores. Nesse caso, o processo de compra e venda não é tão simples. O mais complexo pode ser se desfazer das cotas adquiridas, implicando diretamente na liquidez do investimento.

 

Quanto custa investir em um FII?

Os custos para investir em fundos imobiliários são dois.

Um deles é a taxa de administração, que vem a ser o serviço de administração e gestão do fundo. Junte-se aqui a cobrança de taxa de performance que é cobrada por algumas administradoras (veja mais sobre essas taxas aqui: Tesouro direto: como investir).

O outro custo envolvido é a taxa de corretagem. Essa taxa é paga para a corretora que intermedia as operações, da mesma forma como é feito nas operações envolvendo as ações.

Lembrando também que algumas corretoras cobram pela custódia (guarda) das cotas.

 

Fundo Imobiliário rendimento

O rendimento mais atrativo nos fundos imobiliários é a distribuição dos resultados. Ela ocorre de forma periódica. A lei determina que os FIIs distribuam rendimentos pelo menos uma vez a cada semestre. Porém, há fundos que optam em distribuir os rendimentos todos os meses, levando o investidor a ter uma renda recorrente.

O volume destes rendimentos vai depender da política de investimento do fundo.

A renda com aluguéis é o jeito mais normal de tudo acontecer. Mas, além do aluguel, os fundos ainda podem ganhar com incorporações, venda de direitos reais sobre os imóveis ou, ainda, juros de títulos e valores mobiliários.

É frequente encontrar rendimentos acima do CDI.

 

Quais são os tributos envolvidos nos FIIs?

A tributação relativa ao Imposto de Renda é parcial. Ou seja, uma parte do retorno sobre o investimento é isenta de IR.

O rendimento será isento de Imposto de Renda quando:

• O cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo;
• O fundo tiver um mínimo de 50 cotistas;
• As cotas do fundo forem negociadas de forma exclusiva na Bolsa de Valores ou no mercado de balcão.

Os FIIs têm o ganho de capital, que acontece sempre que as cotas do fundo têm valorização na Bolsa de Valores. Quando ocorre ganhos de capital há incidência de imposto de renda.

Por fim, quando as cotas são vendidas há incidência de 20% de Imposto de Renda.

 

Como declarar fundo imobiliário no imposto de renda

Mesmo tendo distribuição de rendimentos isenta de IR é necessário ficar atento quando o assunto é a declaração do imposto de renda.

Tanto os rendimentos isentos, quanto o próprio investimento e os ganhos de capital precisam ser declarados.

Para fazer a declaração será necessário:

• a) o informe de rendimentos recebidos no ano ao qual a declaração estiver sendo feita;
• b) o histórico de tudo que foi negociado em cada mês;
• c) os DARFs (Documentos de Arrecadação da Receita Federal) relativos ao IR recolhido aos cofres públicos sobre os ganhos nas vendas de cotas.

Na declaração de renda existe uma aba para renda variável. Nesta aba há um item específico para os FIIs.

Deve-se informar, mês a mês, o resultado líquido do período, seja ele lucro ou prejuízo, o IRRF e o valor pago de imposto de renda em cada mês.

 

Vacância

Vacância é o total de área não locada em determinados imóveis.

É de esperar que espaços vagos declarados em um portfólio terão impacto direto no fluxo de caixa, pois os ativos deixarão de receber os aluguéis e, por consequência, não vão gerar renda.

Essa ideia é válida para os fundos de tijolo, pois nos fundos de papel são comprados títulos vinculados ao mercado imobiliários, ao invés de imóveis.

 

Amortização de cotas

A amortização de cotas vai acontecer quando ocorre a devolução do capital aplicado para um investidor.

Um exemplo que deixa isso bastante claro é quando um dos imóveis é vendido e não se reinveste o valor em outro.

Também acontece a devolução das cotas quando o FII tiver um prazo pré-determinado para ser liquidado. Nestas situações os recursos também são devolvidos aos investidores.

 

Índice IFIX

O Índice IFIX foi criado para acompanhar o desempenho dos Fundos Imobiliários.

Conforme especificado pela B3:
“(…) o objetivo do IFIX é ser o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3”.

Este índice vai refletir as variações dos preços dos fundos e o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.

 

Atratividade dos FIIs

Uma comparação comum ao verificar a rentabilidade de um fundo imobiliário é confrontar os ganhos do fundo com o CDI.

Mas para medir a atratividade dos FIIs, o ideal é comparar com juros reais de longo prazo.

Utiliza-se para isso títulos públicos do Tesouro (NTN-B) com vencimentos longos, mais seguros, que são corrigidos pela inflação e ainda pagam um pouco mais (IPCA + taxa).

Para comparar a atratividade dos FIIs usa-se o valor médio do chamado dividend yield (que são os ganhos relativos aos dividendos) pago pelos fundos que compõem o IFIX.

Se o prêmio de risco pago pelo dividend yield médio do IFIX estiver acima do prêmio pago pelos títulos públicos, pode-se considerar que investir em um FII será atrativo.

 

Qual o papel do gestor em um fundo imobiliário?

O gestor do fundo imobiliário é quem vai decidir onde será aplicado o dinheiro dos investidores.

Mas diferente de outros fundos, ele não vai decidir quais ações da bolsa serão compradas ou os títulos públicos que serão adquiridos.

Seu papel é escolher os imóveis para adquirir, um inquilino para o quem o imóvel será alugado ou os papéis que ele vai inserir na carteira.

 

Qual a segurança ao investir em FIIs?

Os FIIs são regulados e acompanhados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3 quando negociados no pregão.

Mas mesmo essa regulação e acompanhamento não livra o investimento de um certo nível de risco.

Crises econômicas podem reduzir a ocupação dos imóveis, afetando os rendimentos dos investidores. Essa mesma crise econômica pode fazer com que o valor dos imóveis seja reduzido e, no final, impactar no valor das cotas do fundo.

Se o FII não estiver relacionado a um imóvel de tijolo, observar o que está incluído na carteira do fundo é bastante importante. Em que região estão inseridos os imóveis? Essa região tem potencial econômico no médio e longo prazo?

Outros fatores que podem influenciar no desempenho do imóvel são enchentes, incêndios ou violência na região onde o imóvel está localizado.

Não menos importante, há ainda a regulação dos imóveis por parte das esferas municipais, estaduais e federais.

Essa regulação pode afetar em muito a venda, locação, reformas e ampliação dos imóveis. Além, claro, de licenças, aprovações dos governos, regras de zoneamento, proteção ao consumidor.

São inúmeros fatores que podem colocar em risco a capacidade do fundo em fazer dinheiro.

Por fim, se o imóvel não tiver liquidez para ser negociado na bolsa, será difícil para um investidor sair deste fundo, já que umas únicas saídas seria um mercado secundário.

 

Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários

Aqui uma lista que o mercado entende como vantagens e desvantagens ao investir em FIIs.

A ideia aqui não é comparar. Apenas analisar os prós e contras para ajudar na tomada de decisões.

Vantagens	Desvantagens
Decidir por conta própria em que imóvel investir pode ser trabalhoso. Um FII tem um gestor de fundo que é especializado em decidir onde realizar os investimentos, pois conta com uma série de informações, critérios e análises.	Se o investidor já conhece o mercado não vai ter a possibilidade de interferir nas decisões do gestor do fundo.
Pessoas com pouco dinheiro conseguem investir em imóveis que podem chegar nas centenas de milhares de reais. Há cotas no valor de R$ 100,00 dando essa possibilidade de investir pouco.	Se o investidor gosta da sensação de ter o seu próprio imóvel, o FII não vai lhe proporcionar isso.
O investimento é em frações (cotas). Caso a pessoa necessitar do dinheiro, poderá vender algumas de suas cotas, ao invés de ter que vender um imóvel inteiro.	Terá que lidar com o ambiente da bolsa de valores, o que pode ser complexo dependendo do perfil do investidor.
Não é necessário preocupar-se com certidões, licenças, escrituras e impostos relacionados ao mercado imobiliário. A responsabilidade disso é do administrador do fundo.	Há oportunidades em mercados específicos que não estão cobertos pelos fundos imobiliários.
Não é o cotista que realiza as manutenções e a conservação dos imóveis.

 

Como investir em FIIs

Explicamos até aqui as características dos fundos imobiliários. Após entender todos os conceitos e características envolvidas, é hora de colocar a mão na massa.

Mas atenção, o primeiro passo para investir em FIIs é conhecer-se. Ou seja, entenda o seu perfil de investidor para saber se este tipo de investimento é para você.

O investimento em FIIs são feitos de duas formas:
1. participando de uma oferta pública. Nela são reservadas as cotas de fundos que ainda não foram emitidos;
2. através de uma corretora de valores (onde você deve abrir uma conta), comprar e vender as cotas dos fundos listados na bolsa de valores.

Baseado nesse monte de informações até aqui, esses são os tópicos importantes a considerar na hora de investir em FIIs:

• Verifique a taxa de corretagem e os custos. Eles impactam no seu rendimento;
• Veja o que está disponível no pregão, bem como o volume de negociações (liquidez), e escolha o que lhe parecer mais interessante;
• Estude os documentos disponíveis para o fundo e qual a política de investimento dele;
• Atenção ao histórico de distribuição dos rendimentos e a volatilidade dele na bolsa;
• Verifique o nível de risco do fundo observando os imóveis que ele possui (comercial, corporativo etc.).

 

Fundo imobiliário: aspectos importantes na hora de escolher

Relacionamos neste material a seguir os principais aspectos que devem ser avaliados quando você for escolher um imobiliário: Fundo imobiliário: aspectos importantes na hora de escolher